長期優良住宅とは？わかりやすく解説！メリット・デメリットと注意点

長期優良住宅とは？わかりやすく解説！メリット・デメリットと注意点

家を建てるとき、経済的な負担を少しでも減らしつつ、安心して長く暮らせるしっかりとした家を建てたいと誰しも考えると思います。
そんなとき、「長期優良住宅」を検討してみてはいかがでしょうか？
一度は耳にしたことがあるかもしれませんが、詳細はよく知らないという方も多いかもしれません。
今回は長期優良住宅について、さまざまな角度から情報をお届けしていきます。

長期優良住宅とは？わかりやすく解説

2009年施工の「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」により、定められた住宅をさします。
国土交通省が認定基準を定め、耐震性、省エネ性などが一定基準を上回ることを認定する制度です。

長期優良住宅に認定されるためには、

• 所定の条件をクリアする
• 第三者機関による住宅性能審査を受ける
• 住宅がある自治体に認定してもらう

といった、一連の手続きが必要です。
国はこの長期優良住宅の普及を推進しており、税優遇策なども設けられています。
長期優良住宅の認定基準をまとめましたので、みていきましょう。

長期優良住宅の認定基準

劣化対策

構造躯体の使用継続期間が、最低でも100年程度となる措置とされています。
劣化しやすい内装や外壁などは、途中でリフォームを行うなど、定期的に対策をとることが前提です。

耐震性

巨大地震があっても、基本的には損傷が少ないこと。
建築基準法で想定されている1.25倍の地震が起こっても、壊れないことが必要です。

メンテナンス・リフォームのしやすさ

劣化しやすい内装や設備に対し、「将来簡単にメンテナンスができるか」というのも重要な基準です。
住人のライフスタイルの変化に柔軟に対応できるよう、設計されているかが求められます。

バリアフリー対策

長く住むということは、住人も年齢を重ねていくということです。
将来のバリアフリーに備え、対応できることが重要です。

省エネ対策

断熱性や気密性など省エネルギーに一定の基準が設定されており、重要な基準のひとつです。
地域の状況によって基準は変わりますので、あらかじめ確認しておきましょう。

維持保全計画

屋上などの防水、給排水などの点検時期と補修内容を、事前に計画しておく必要があり、最低でも10年ごとに点検しなければなりません。

住戸面積

戸建て住宅で75、共同住宅では55以上（2人世帯）必要で、地域によって上限の幅を持たせることは認められていますが、下限値は40となっています。

居住環境

良好な景観や、居住環境の維持及び向上に配慮されたものであることが求められます。
建てる場所の街並みと調和した建物であるということです。

長期優良住宅の5つのメリット

長期優良住宅は、基準の厳しさと引き替えに、さまざまな税制上の優遇措置を設けています。
ただし、購入時期や住み始めた時期により、内容が変わってきます。
必ず、国税庁やそれぞれの自治体に確認してください。

所得税にかかわる優遇措置

所得税の住宅ローン控除

住宅ローンを組んだ場合、年末の残高の1％が10年間、所得税から控除されます。
通常の住宅では控除対象限度額は4,000万円ですが、長期優良住宅なら5,000万円（2014年以降に住み始めた場合）まで拡大されます。
年末の住宅ローン残高の1％の額を、納めるべき所得税から直接控除する「税額控除」のため、金額が把握しやすいのが特徴です。
所得税の投資型減税
長期優良住宅にかかった費用（上限500万円）の10％が、年末の所得税額から控除されます。

不動産取得にかかわる優遇措置

登録免許税の軽減

不動産を取得したときの登録免許税が軽減されます。

不動産取得税の軽減

不動産を取得時または新築・増築したときの不動産取得税の軽減率は、（固定資産税評価額?1,300万円 ）× 3％となります。
新築住宅は、不動産取得税＝（固定資産税評価額?1,200万円）× 3％となります。

固定資産にかかわる優遇措置

固定資産税の軽減

家を新築購入した場合は、一定期間固定資産税が1/2に軽減されます。
マンション・一戸建てともに、通常5年の軽減期間が7年まで延長されます。

長期優良住宅のデメリットと注意点

実は損をするかもしれない長期優良住宅！借入残高の分かれ道

長期優良住宅のデメリット

デメリットには、時間とコストがより多くかかることがあげられます。
第三者機関による性能審査を受けるための時間と審査料、さらに基準を満たすための施工および建材費も必要です。
大手のハウスメーカーにはもともと基準を満たしていることもありますが、工務店の場合は追加料金が必要になる場合もあります。
そして、一般の住宅よりも建築期間は長くなる傾向にあります。
さらに維持のためのコストもかかります。
先述した認定基準に「維持保全計画」があるように、最低でも10年ごとに点検が必要なため、維持するためのコストがかさむのは避けられません。

住宅ローンの借り入れで注意したいこと

メリットの項で先述した住宅ローン控除については、注意点がいくつかあります。
そのひとつは、長期優良住宅として、住宅ローン控除を受けるために下記の要件があることです。

1. 　その者が主として居住の用に供する家屋であること
2. 　住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供する
3. 　床面積が５０以上
4. 　店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用
5. 　借入金の償還期間が10年以上
6. 　合計総所得金額が3,000万円以下
7. 　長期優良住宅建築等計画の認定通知書を取得している

もうひとつの注意点は、長期優良住宅としての税額控除になるかどうか。
最大控除額の恩恵を受けられるのは、比較的高額の納税者ということになり、年収の多い人ほど、戻ってくる額が大きいという状況があります。
そして、住宅ローンは返済するのに伴って、当然残高も減っていきます。
年末時点の残高が減れば、控除額も少なくなることにも注意しておきましょう。

一般的に、住宅ローンの借入額4,000万円が、税控除恩恵の分かれ道です。
借入残高4,000万円以下の場合、年収に関係なく一般住宅と比較して、長期優良住宅の税控除のメリットがありません。
一般住宅の最大控除額が最大で400万円と、十分に大きいためです。
年収が900万円以上で借入額が4,500万円程度になると、長期優良住宅の控除額のメリットが出てくることになります。
住宅ローンを組む場合、この借り入れ金額に注意しておかないと、損をしてしまうかもしれません。

では、申請手続きは、具体的にどう行えばいいのでしょうか？
必要な書類、手続きの流れなどみていきましょう。

長期優良住宅申請の手続き・費用・期間・書類

手続き

国土交通省が指定する申請書に、決められた添付図書を添えて申請します。
建築計画と維持保全計画を所管行政庁へ申請し、認定を受ける流れです。
所管行政庁とは、家を建てる住所にある行政庁（地方公共団体）をさします。
そして、重要なことは、着工前に申請が必要であることです。
申請が終わっていれば、認定前であっても着工しても問題ありません。

費用

申請の際には、認定手数料が数千円〜数万円かかります。
金額に幅があるのは、事前に技術的審査をするかどうかで、（条件にもよりますが）最大で数万円かかります。
地域によっても金額は異なるため、登録住宅性能評価機関や所管の行政庁で費用を確認してください。

書類

自治体によって異なるものもありますが、一般的には以下の書類が必要です。

• 認定申請書（認定に係る委任状の書式は所管行政庁に確認）
• 長期優良住宅建築等計画に係る技術的審査依頼書
  （登録住宅性能評価機関の事前審査による「適合証」がある場合は「適合証」を提出
• 設計内容説明書（共同住宅用または戸建て用）
• 委任状
• 添付図書一覧
• その他審査にあたって必要な書類
  （既に設計住宅性能評価書が交付されている住宅については、評価書又はその写し）

長期優良住宅申請手順

大別すると下記の2つの流れになりますが、事前に技術的審査の適合証を取得するかどうかです。
事前に取得したい場合は、登録住宅性能評価機関へ事前審査を依頼し、適合証を発行してもらいます。
行政庁の認定申請時に、同時に技術的審査を依頼することもできます。
ただし、その場合も所管行政庁から住宅性能評価機関へ、技術的審査を出すことになります。
いずれの場合も、着工前に申請を終わらせることが大前提となります。

標準的な申請手続き（登録住宅性能評価期間へ事前審査を依頼する場合）

長期優良住宅建築等計画等計画の作成
↓
登録住宅性能評価機関へ事前審査依頼
↓
登録住宅性能評価機関の審査
↓
登録住宅性能評価機関から「適合証」受理
↓
所管行政庁へ認定申請（適合証も提出）
↓
所管行政庁の審査
↓
所管行政庁から認定通知書受理

標準的な申請手手続き（所轄行政庁へ技術審査も同時に依頼する場合）

長期優良住宅建築等計画等計画の作成
↓
所管行政庁へ認定申請と技術審査を依頼
↓
所管行政庁の審査（所管行政庁から住宅性能評価機関へ技術的審査を依頼）
↓
所管行政庁から認定通知書受理

上記の手続きの中には入っていませんが、登録住宅性能評価機関から何らかの指摘を受けた場合のやりとりや、行政庁から質問を受けた場合の対応も必要になってきます。
申請のためのスケジュールは、時間的余裕をもって組むようにしましょう。

長期優良住宅の申請代行サービス

この申請手続きを、素人がすべてやるというのも、なかなか頭の痛いものです。
インターネット上には、「長期優良住宅申請支援サポート」と検索すると、たくさんの企業がでてきます。
長期優良住宅の申請図書の作り方がわからない、書類作成の時間がない、評価機関からの指摘事項への対応方法がわからない…
そんな時は、プロの手を借りるという方法もあります。
そして、依頼したい状況に応じて、さまざまなサービスも用意されています。
費用はかかってもいいからプロに一任したい、自分である程度できるから、アドバイスをもらいたい。
大別するとこの2つになることが殆どで、サービスもこれらにあわせて用意している会社が殆どです。
サービスの内容が細かく分けられているものや、一括で引き受ける形のパックになっているところもあります。
相場を把握するためにも、複数社で相見積もりをとる、不明点は必ず問い合わせて明確にしておくことが大切です。
支援サービスの一例をみてみましょう。

コース例：長期優良住宅申請 おまかせコース

このようなコース名になっている場合、その会社のスタッフが申請について事前チェックや図書の作成を行ってくれます。
プロですから申請したあとの書類の不備などがないので、申請前後のさまざまな手間が削減できるはずです。
・全てをプロにまかせたい、初めての申請で不安な方
・着工まで時間がないなど、審査時間を短縮したい
こんな方には適切なコースでしょう。
問題はコストですが、10〜30万円強のケースが多く、下記のコースと比べてやや高めの値段設定になっています。

コース例：長期優良住宅申請 アドバイスコース

プロから耐震等級や省エネ等級に関するアドバイスを受けて、申請者自身で構造修正や評価機関への申請をする場合です。
・ある程度知識はあるので、長期優良住宅申請を自分でやりたい
・長期相当（耐震等級２以上、省エネ等級４）の設計技術を身につけたい
など、自分で全てはできないが、ある程度サポートしてほしい、時間はあるのでなるべく自分でやりたい、そんな場合によいでしょう。
かかるコストも数万円?10万円強と、比較的お手頃になっているようです。
いずれのコースの場合も、行政庁への申請は申請者本人でやる必要があります。注意しましょう。

物件でみる長期優良住宅

長期優良住宅にも、物件によって市場でのシェア、認定基準、特徴などはそれぞれです。
物件ごとにみていきましょう。

戸建

「長期優良住宅」と言われたら、まずイメージするのは戸建て住宅ではないでしょうか。
自分で建てる場合だけでなく、建て売り住宅にも長期優良住宅の物件が出回り始め、不動産のサイトでは、長期優良住宅の「戸建て特集」を組んでいるところも増えています。
長期優良住宅の物件を探しやすくなっているといえるでしょう。

中古

長期優良住宅は、もともと住宅を長期にわたり使用することで、住宅の解体や処分に伴う産業廃棄物を抑制しつつ、建替え費用の削減によって住宅に対する負担軽減を目的としています。
今後、売りに出される中古の長期優良住宅の物件数も増え、拡大が予想される中古市場で、価値の維持という面でも期待されています。

共同住宅

国土交通省の「共同住宅等」には、一戸建て以外の住宅がすべて含まれます。
（分譲）マンションだけではなく、テラスハウスやタウンハウスなどの長屋建て住宅、店舗などとの併用住宅や、アパート・賃貸マンションなども「共同住宅等」に含まれています。
そのため、国土交通省による集計データだけでは、長期優良マンションの件数を正確につかむことはできませんが、共同住宅としての長期優良住宅は、普及が進んでいるとはいえないでしょう。

そして、長期優良住宅の認定基準のなかで、共同住宅に特化したものといえば「可変性」で、これは将来の間取り変更に備えて配管・配線のために必要な天井高を確保する必要があります。
また住戸面積でも、二人世帯は55以上必要で、地域によって上限の幅を持たせることは認められていますが、下限値は40となっています。

賃貸住宅

長期優良住宅を借りようとした場合、殆ど市場にでていません。
長期優良住宅では、1戸あたり住居面積の下限やバリアフリーなどの基準も定められているため、戸数が多いほど建築費用は跳ね上がります。
そして現状では、そのコストを家賃に転嫁しようとすると、家賃が高くなってしまいます。
建て主は、積極的に長期優良住宅を建てようとは思わないかもしれません。
万が一、大規模な震災が起こっても、倒壊するリスクが少なくてすみます。
さらに長持ちする建物ということは、長期にわたって賃貸住宅を経営出来ますし、借り主にとっても安心して暮らしていくことができます。
その意味では、借り主、建て主双方に一定のメリットはあります。

賃貸併用住宅

家賃収入を住宅ローンにあてることが出来ることから、近年人気があります。
建て主にとっても、長期優良住宅であることから劣化やメンテナンスに伴う費用も、一般の基準の建物より少なくてすみます。
建築費用を回収したあと、家賃収入は丸々自分のものになるでしょう。
さらに、賃貸併用住宅のような収益物件の場合、物件そのものも審査の対象になります。
長期優良住宅の場合は、ローンの審査に通りやすくなります。
長期的な運用を考える場合、大きな資産となるでしょう。

店舗併用

賃貸併用住宅と少し似ていますが、大きく異なるのは、長期優良住宅に関する税制の特例措置です。住宅ローン減税・所得税額の特別控除については、自己居住用面積のうち、家屋の床面積が1/2以上が必要です。
例えば、店舗部分を含めた建物を建て替えしたい時、住宅ローンは取り扱いできても、店舗部分は自己資金で賄うとなると、建て替えが困難になるかもしれません。
そこで、店舗部分を1/2以下とすることに限り、住宅ローンの取り扱いが可能です。

マンション・アパート

アパート、マンション両方とも日本では集合住宅の名称ですが、両者を区別するのに正確な定義はありません。
先述しましたが、賃貸住宅といえばアパートやマンションがメインになっていて、あまり普及は進んでいません。
特に分譲マンションなどは、高級マンションといわれる物件は、もともと設備などが充実しているため、あえて長期優良住宅としては申請されていないようです。

リフォーム

リフォームに特化した制度、「認定長期優良住宅（増改築）」が、2016年から施工されています。
基準に沿ったリフォームを行うことで、長期優良住宅として安心して長く住める家になり、補助金や金利優遇などの優遇もあります。
この制度で中古住宅が認定されるためには、専門家による住宅診断が必須です。
その上で、必要な性能向上のリフォームを行い、基準をクリアすることで長期優良住宅として認定されます。

後述しますが、この制度とは別に、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」と呼ばれる、国が進める助成の仕組みがあります。
長期優良住宅化リフォームは、大規模で性能向上の内容を含むだけに、技術力が高く、大規模リフォームを得意としている会社を選ぶことが肝心です。
また、どの会社でも補助金をもらえるわけではないので、事前に確認することも大切です。

次の項で詳しくご紹介していきます。

長期優良住宅の地震保険・火災保険

日本は世界的に見ても地震が非常に多い、地震大国であることは周知のとおりです。
地震による損害を保険でカバーしようとする場合、火災保険に付随する地震保険に加入するのがオススメです。
長期優良住宅の場合、保険料の割引を受けることができるからです。
ここからは地震保険についてご紹介します。

「地震保険」とは、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による損害を補償する保険です。
住宅の保証として、「火災保険」に加入している方が殆どでしょう。
しかし、大事なことは、地震によっておこる火災に対しては、火災保険では補償してもらえません。
損害を補償してもらうためには地震保険に加入しなければなりませんが、地震保険は単独では加入できず、火災保険の特約として加入できます。
火災保険と同時加入である必要はなく、あとからでも地震保険の申込みは可能です。
そして、地震保険は政府による制約があり、どの保険会社に申し込んでも、保険料や補償内容は変わりません。
近年発生している地震の被害を見れば一目瞭然ですが、地震や津波、噴火による被害の規模はあまりに広範囲で甚大な被害が出るため、民間の保険会社が単独で対応することは困難だからです。

地震保険の割引制度は「建築年割引」、「免震建築物割引」、「耐震等級割引」、「耐震診断割引」の4つに分かれています。
耐震性においては耐震等級2以上である長期優良住宅の認定を受けている住宅は、地震保険の割引を受けることが可能です。
地震保険の割引を受けるためには、所定の確認書類を提出する必要がありますが、耐震性能により、耐震等級２等級は２０％、３等級は３０％の割引になります。

では、火災保険はどうでしょうか。
結論からお伝えすると、火災保険にも割引があります。
ただし、補償内容や金額が一定の地震保険と異なり、契約金額や保険会社、また補償条件により保険料が変わるため、割引金額も差がでてきます。
それでも、長期優良住宅は認定基準が準耐火構造となっているため、非耐火構造に比べて、保険料は大幅に安くなります。
長期優良住宅の火災保険の保険料は、一般住宅と比べて保険料はおおよそ半分になると言われています。
それぞれの保険会社の補償内容をよく確認して、最適な保険に加入するようにしましょう。

補足：長期優良住宅化リフォーム推進事業について

「長期優良住宅化リフォーム推進事業」を、ご存知でしょうか。
質の高い住宅を増やし、子育てしやすい環境の整備を図るため、既存の住宅の長寿命化や三世代同居など複数世帯の同居の実現に資するリフォームを推進することを目的としています。
リフォーム工事などに必要な費用の一部について、国が支援する補助制度です。

主な要件としては、

• リフォームによって「劣化対策、耐震性能、省エネ性能、維持管理性能」など、長期使用のための性能について一定の要件を満たすこと
• リフォーム前に専門家による建物調査（インスペクション）を実施する
  があります。

尚、補助対象となる「長期優良住宅化リフォーム」とは、以下の工事をさします。
これら全てのリフォーム工事を行う必要はなく、各補助メニューで指定されている要件をそれぞれ満たすということです。

• 特定性能向上リフォーム工事
• その他性能向上リフォーム工事
• 三世代同居対応改修工事

長寿命化のためのリフォームを行い、維持保全計画書とリフォーム履歴の作成が必要です。
また、外壁・屋根改修を行う場合、長寿命化リフォームとあわせて行うことで、補助対象とできる場合があります。
補助金野対象となるか、依頼する施工会社に一度相談してみるのがよいでしょう。
補助制度は、長期優良住宅化リフォーム工事費用の1/3と、インスペクション等にかかる費用が対象です。
補助金は１住戸あたり最大250万円で、三世代同居対応改修工事を実施する場合は、さらに最大50万円が加算されます。

注意したいのは、補助金の申請ができるのは工事施工業者などの業者で、補助金を受領するのも業者ということです。
ただし、最終的にはリフォーム工事発注者（家主）や、リフォーム済み住宅の購入者が補助金の還元を受けることになります。
工事の発注者（家主）は、制度の概要を出来るだけ把握して、この補助制度に適切に対応できる業者を確認してから、工事を発注するかどうか判断することが大切です。

詳細および平成29年度の募集は下記ホームページから、概要を把握しておきましょう。
http://www.choki-r-shien.com/h29/index.html

ここまで、長期優良住宅について、ご紹介してきました。
人生で最も高額といわれる、マイホーム。
長期優良住宅の認定基準や申請において、コスト面や時間、手間からいって決して低いハードルではないかもしれません。
それでも、安心して長く暮らす家を望む家族にとって、大切な資産になるはずです。
ご紹介した補助制度などを、最大限有効に活かして、安全で快適な暮らしを手に入れましょう！